Seorang pemilik kondominium di BC yang didenda puluhan ribu dolar karena ratusan keluhan kebisingan yang dibuat oleh tetangganya di lantai bawah sebagian berhasil membatalkan hukuman tersebut.
Sebuah keputusan dalam perselisihan yang sudah berlangsung lama dijatuhkan oleh pengadilan resolusi perdata pada hari Rabu, dan menemukan bahwa proses untuk mengenakan sebagian denda karena melanggar peraturan terhadap kebisingan yang tidak masuk akal adalah “sangat tidak adil.”
Tetangga lantai bawah, yang disebut sebagai RK dalam keputusan tersebut, mengeluh sebanyak 443 kali antara tanggal 4 April 2022 dan 30 November 2023, tulis anggota pengadilan Sarah Orr dalam keputusannya.
“RK mengatakan bahwa ia paling sering mendengar pukulan perkusi keras yang berasal dari langit-langit kamar tidur utamanya, tetapi ia juga mendengar suara ketukan, gesekan, tarikan, dan benturan dari lokasi yang sama,” kata keputusan tersebut, yang juga mencatat bahwa RK pertama kali menyadari suara tersebut pada tahun 2020.
Tetangga di lantai atas, Alan Zenuk, memulai perselisihan dengan strata dengan mengatakan dia telah didenda $56.000. Dia berusaha agar semua denda itu dibatalkan, juga meminta kompensasi $5.000 “atas hilangnya kenikmatan strata, kurang tidur, dan stres.” Perselisihannya terjadi dengan strata, dan bukan dengan tetangganya. “Di BC, aset umum sebuah bangunan kondominium dimiliki oleh perusahaan strata dan dikelola oleh dewan strata.”
Menurut pengadilan, Zenuk belum membayar denda apa pun, dan strata mengatakan “tidak jelas” bagaimana pemilik kondominium bisa sampai pada angka $56.000. Jumlah total denda yang dikenakan tidak pernah disebutkan dalam keputusan tersebut karena seperti yang dicatat Orr, strata maupun Zenuk tidak mengajukan laporan rekening.
Bukti yang diajukan menunjukkan bahwa Zenuk didenda “setidaknya” $42.600 antara Maret dan Desember 2023 dan mencatat denda $200 dapat dikenakan untuk setiap pelanggaran peraturan daerah.
Masalah kebisingan itu sendiri menjadi pokok sengketa tahun lalu, menurut putusan tersebut. Dalam kasus itu, pengadilan memberikan ganti rugi kepada tetangga di lantai bawah sebesar $4.500 – dengan menyatakan bahwa kebisingan tersebut merupakan gangguan.
“Saya menemukan kebisingan yang dialami para pelamar cukup sering, intens, dan mengganggu sehingga merupakan gangguan yang substansial dan tidak masuk akal dalam menikmati strata lot mereka,” kata keputusan tahun 2023 tersebut.
Pengadilan, dalam kasus ini, tidak terlalu fokus pada kebisingan itu sendiri, tetapi lebih pada proses denda yang dijatuhkan kepada pemilik.
Pertama, pengadilan membahas klaim Zenuk bahwa penyelidikan terhadap kebisingan itu tidak adil dan kesimpulan bahwa kebisingan itu berasal dari unitnya tidak masuk akal.
“Argumen utama Tn. Zenuk adalah bahwa dia tidak membuat suara dan dia tidak dapat mendengarnya, jadi dia tidak dapat mengendalikannya. Dia mengatakan bahwa strata tidak dapat mengatakan dengan tepat apa yang menyebabkan suara tersebut, jadi tidak adil untuk menyalahkannya atas hal itu,” kata putusan tersebut.
Orr menolak hal ini, dengan mengatakan bahwa kesimpulan yang dicapai strata tersebut dicapai secara adil dan masuk akal.
Mengenai masalah bagaimana denda dijatuhkan, pengadilan sebagian besar berpihak pada Zenuk.
Pada bulan September 2022, Zenuk mengadakan sidang dengan dewan strata untuk membahas pengaduan yang diterima hingga tanggal tersebut dan apakah akan dikenakan denda sebagai akibatnya. Dalam keputusan tertulisnya, dewan mengatakan kepada Zenuk bahwa dia akan didenda. Namun, keputusan tersebut diambil pada bulan Maret 2023 – enam bulan setelah sidang – yang menurut keputusan tersebut jauh melebihi batas waktu satu minggu yang diamanatkan dalam Strata Property Act. Oleh karena itu, semua denda sebelum sidang serta yang dikenakan selama Zenuk menunggu informasi tentang hasilnya diperintahkan untuk dibatalkan.
Sidang kedua dengan dewan diadakan pada bulan Juli 2023 untuk menanggapi pengaduan yang diterima dalam tiga bulan sebelumnya. Pihak strata memberi tahu Zenuk secara tertulis bahwa ia akan didenda $20.200 untuk 101 pengaduan yang diterima pada 93 hari yang berbeda – beberapa di antaranya terjadi sebelum sidang dan beberapa setelahnya.
Tetapi surat itu juga terlambat, sehingga mengakibatkan pembatalan denda yang dijatuhkan sebagai hasil sidang atau selama dua setengah bulan yang dibutuhkan untuk memberi tahu Zenuk tentang hasil sidang.
Akhirnya, pengadilan membatalkan semua denda yang dijatuhkan atas pelanggaran peraturan dasar sebelum 22 Maret 2023 dan denda yang dijatuhkan atas pelanggaran antara 31 Maret dan 28 September 2023.
Denda yang dikenakan antara tanggal 23 dan 30 Maret tahun itu dinyatakan sah, seperti halnya denda yang dikenakan setelah tanggal 29 September 2023.
Karena tidak ada bukti yang menunjukkan rincian denda dan tanggalnya, maka jumlah denda sebenarnya yang dianggap tidak sah tidak dapat diberikan.
